cnc propone deducciones y un iva superreducido para abaratar el coste fiscal de la vivienda, que escala al 25% del total
La patronal sostiene que la fiscalidad asociada a la venta, promoción y adquisición de hogares exija abonar 14 veces tributos y tasas
Plantea aliviar del AJD y el ITP, evitar la doble imposición o clarificar la base imponible del ICIO
Madrid, 31 octubre de 2025
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) considera que las medidas de corte fiscal pueden ser determinantes para empezar a plantear soluciones frente al problema de la vivienda, ya que en torno al 25% del precio final depende de impuestos y tasas. En su opinión, aplicar un IVA superreducido del 4%, recortar drásticamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o clarificar la base imponible de un tributo local como el Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) son un primer paso necesario para aliviar la carga fiscal sobre las viviendas.
CNC asegura que las barreras fiscales no sólo encarecen la viviendas sino que dificultan su construcción y el acceso a las mismas, máxime teniendo en cuenta que desde que tenemos suelo hasta convertirlo en vivienda el proceso -que incluye la venta, promoción y adquisición- exige abonar alrededor de 14 tributos y tasas. En este sentido, ayuntamientos, comunidades autónomas y la Administración General del Estado son competentes en la materia. Por ello, la patronal del sector pide voluntad política para aliviar esta carga fiscal y aminorar las consecuencias de lo que, a su juicio, es un problema económico y un drama social
Ajustar las plusvalías y evitar la doble imposición
En primer lugar, atendiendo tanto a las recomendaciones del Instituto de Estudios Económicos como del Consejo General de Economistas, CNC recomienda bajar los impuestos a la compraventa como serían el ITP o el AJD para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad y al alquiler.
La patronal también propone bajar el IVA de la vivienda nueva del 10% al 4% para reducir el precio final, y aplicar temporalmente IVA superreducido (4%) a la rehabilitación residencial para activar la oferta por esta vía, además de mejorar la eficiencia de un parque residencial cada vez más envejecido donde más de siete de cada diez edificios en España tiene una insuficiente calidad energética. Todo ello en línea con lo que han hecho países como Portugal.
Igualmente, pide ampliar las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual para evitar que muchas familias tengan que vender la propiedad para afrontar la carga fiscal, ya que España lidera el tipo máximo europeo en este impuesto.
CNC plantea asimismo ajustar por inflación las plusvalías inmobiliarias y evitar la doble imposición en ganancias de capital: para ello, se pide deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es,
ajustando íntegramente el efecto de la inflación, porque si no se provocaría el conocido como ‘efecto cerrojo’ dirigido a reducir la oferta.
Otra propuesta pasa por recortar la litigiosidad y las incoherencias entre las bases de liquidación, especialmente las que enfrentan al IBI con el ITP, el AJD y Sucesiones y Donaciones, que encarecen la tenencia y la transacción; y, sin dejar el Impuesto de Bienes Inmuebles, hay que acordar reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética. El IBI es el mayor ingreso local por lo que es conveniente promover su equilibrio.
Además, se debe clarificar la base imponible del ICIO y reducir su impacto en inversión, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible. Esto evita solapamientos con las tasas urbanísticas e incremento injustificado de costes.
En paralelo, CNC pide una mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler, introduciendo incentivos fiscales para el arrendamiento, de tal manera que se reduzca la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios asequibles, fomentando un mercado de alquiler más dinámico.
Finalmente, recomienda integrar las rentas por arrendamiento de vivienda dentro de la base imponible del ahorro: con el objetivo de equiparar la tributación del alquiler de la vivienda con otros instrumentos de ahorro, podría optarse por configurar las rentas generadas como rentas dirigidas a integrar en la base del ahorro con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 30%, en lugar de en la base imponible general, como en la actualidad.
No solo es el precio: también la burocracia
Estas propuestas van dirigidas a aminorar el precio final de las viviendas y a estimular un mercado cuya falta de oferta provoca una crisis de hogares sin precedentes en España. Y es que para CNC, las cargas fiscales en una operación de compraventa no sólo son excesivas, sino tremendamente burocráticas.
Primero, el vendedor del terreno tiene que pagar en el Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta; asimismo, el vendedor debe satisfacer al Ayuntamiento por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU); después, por la compra del terreno el promotor debe ingresar una cantidad a la Administración Autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
Además, el comprador del terreno paga el IBI. Y se documenta en escritura pública el préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno, por cuyo acto se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de AJD. En paralelo, con el objeto de obtener la licencia municipal para comenzar la construcción, se presenta al Ayuntamiento el Proyecto de Ejecución, los estudios topográficos, geotécnicos, etc. Todo ello queda reflejado en el Proyecto de Ejecución, teniendo que liquidar el ICIO.
Igualmente, se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas…, cuyo beneficiario es el Ayuntamiento. Y al escriturar el préstamo hipotecario se paga de nuevo, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuyo destinatario es la Comunidad Autónoma.
Antes de terminar las obras se solicita la declaración de obra nueva y la constitución de la división horizontal, con el objeto de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, antes de vender la vivienda, se procede a la redistribución del préstamo hipotecario. Por este acto se vuelve a devengar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Y a todo lo anterior hay que añadir el IVA.
Según el presidente de CNC, Pedro Fernández Alén, “el problema de la vivienda es tan complejo que solucionarlo exige combinar distintas medidas, entre las que también hay que destacar las de corte fiscal. Y la voluntad política es fundamental. Resulta desmedido que en un piso de 300.000 euros, en torno a 100.000 vayan destinados al pago de impuestos y tasas”.
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) es la organización empresarial que agrupa a la práctica totalidad de un sector que en nuestro país representa casi el 10% del PIB y da empleo a cerca de 1,3 millones de personas.
La CNC ofrece una voz única y consensuada ante los poderes públicos u otros entes nacionales e internacionales, también del ámbito privado, en defensa de un sector que tiene en la digitalización, la sostenibilidad y la mejora de la cualificación de sus empleados las palancas de competitividad necesarias para resultar determinante en la recuperación social y económica de España
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Raúl Salgado/Pablo G. Blanco